Wie gut ist Ihre Immobilie am Markt aufgestellt?

Marktentwicklung

Der Wandel vom Verkäufermarkt zum Käufermarkt hat seit Mitte 2022 die Immobilienpreise ins Rutschen gebracht. Ursache sind gestiegene Finanzierungskosten für Kaufinteressenten und die anhaltende Inflation. Wegen des hohen Modernisierungsstaus des deutschen Gebäudebestands werden zudem Preisnachlässe gefordert.

Eine Wende zeichnet sich nicht ab. Die Zinsen werden in absehbarer Zeit nicht sinken und den Immobilienerwerb wieder erschwinglicher machen. Der Druck auf die energetische Sanierung von Altbauten wird sich erhöhen. Das Preisgefüge am Markt differenziert sich stärker aus und setzt schärfere Akzente bei Lage, Gebäudealter und Gebäudezustand.

Steuerung der Gebäudemodernisierung über Verordnungen

Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind gesetzt: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und das Heizungsgesetz stellen klare Anforderungen an die Gebäudemodernisierung. Der Energiemarkt ist bei den fossilen Brennstoffen Gas und Öl, die Dreiviertel der momentanen Heizungen beliefern, teuer und instabil. CO2-Abgaben verteuern das Heizen zusätzlich. Vermieter müssen sich an den CO2-Abgaben beteiligen. Je schlechter die Effizienzklasse, desto höher die Beteiligung.

Auf dem Weg zur Klimaneutralität in Deutschland bis 2045 hat sich die Regierung Zwischenziele bis 2030 und 2033 gesetzt. Zuerst sollen Gebäude mit den schlechtesten Energiekennwerten energetisch ertüchtigt werden. Wir haben im letzten Newsletter ausführlich darüber berichtet. Den Artikel finden Sie hier.

Steuerung der Gebäudemodernisierung über Energieausweise

Je nach Energieverbrauch sind Energieausweise von Wohngebäuden nach dem GEG in acht Energieeffizienzklassen, den Werten A bis H eingeteilt. Der Wert A steht für den besten Standard und H für die schlechteste Energieeffizienzklasse. Sie dienen Kauf- und Mietinteressenten zur Information über den energetischen Standard. In Werbeanzeigen sind dies Pflichtangaben.

Auswertungen von Immobilienangeboten im Internet haben jüngst offenbart, dass knapp die Hälfte der angebotenen Immobilien den drei schlechtesten Energieeffizienzklassen (F, G und H) zuzurechnen sind. Bezogen auf das Zwischenziel der Regierung sollen sich diese Gebäude bis zum Jahr 2030 durch Modernisierungsmaßnahmen mindestens bis zur Energieeffizienzklasse E verbessern. Die Energieeffizienzklasse E (mit einem Anteil von 13 Prozent) soll sich bis 2033 auf den Standard von mindestens D verbessern.

Einflüsse auf künftige Marktwerte und auf die Finanzierung

Zusammengenommen stehen in den kommenden 10 Jahren mehr als die Hälfte der Wohngebäude mit schlechteren Energiestandards am stärksten im Fokus der Gebäudemodernisierung. Daran wird sich auch die Entwicklung der Marktwerte dieser Immobilien orientieren und bei Verkauf oder Vermietung eine größere Rolle spielen, als in der Vergangenheit.

Das Thema ist auch bei den Kreditinstituten angekommen. Schlechte Kennwerte in den Energieausweisen führen zu Abschlägen bei Kredithöhen. Es muss mehr Eigenkapital durch den Käufer eingesetzt werden. Wenn das nicht möglich ist, scheitert der Kauf.

Wenn Sie wissen wollen, zu welcher Energieeffizienzklasse Ihre Immobilie gehört, schauen Sie bitte in Ihren Energieausweis. Alte, aber noch gültige Energieausweise nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) weisen diese Energieeffizienzklassen allerdings noch nicht aus.

Wüstenrot Immobilien empfiehlt Immobilieneigentümern angesichts der gravierenden Marktveränderungen, eine sorgfältige Bestandsaufnahme zur Zukunft der eigenen Immobilie zu machen.

Wir beraten Sie gerne und umfassend.

• Wenn Sie aktuell Ihre Immobilie verkaufen wollen, dann ermitteln wir den Marktwert, stellen alle für den Verkauf benötigten Unterlagen zusammen und suchen Ihnen den passenden Käufer zum passenden Preis.
• Wollen Sie Ihre eigengenutzte Immobilie aktuell nicht verkaufen, dann zeigen wir Ihnen die Marktwertenwicklung in Abhängigkeit zur Lage, Gebäudealter und einem etwaigen Modernisierungsbedarf auf.
• Wenn Sie Vermieter sind, dann beraten wir Sie über die Möglichkeit einer modernisierungsbedingten Mieterhöhung sowie der Marktwertentwicklung nach Modernisierung.

Bei größeren Sanierungsvorhaben müssen Sie ausreichend Zeit einkalkulieren, einen zertifizierten Energieberater und eventuell weitere Fachleute wie Architekten oder Fachingenieure einschalten. Wollen Sie Förderprogramme der KfW-Bank oder Zuschüsse des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) in Anspruch nehmen, können diese nur über einen Energieberater beantragt werden.

Bei Preisverhandlungen lohnt es sich, die Vorteile des zurückliegenden Immobilienbooms zu betrachten. Die Marktpreise sind in vielen Fällen um mehr als die Hälfte bis zum Doppelten gestiegen. Wenn davon wieder ein Teil marktbedingt hergegeben wird, haben Sie trotzdem ein glänzendes Geschäft gemacht!