Der Wohnungsmarkt bleibt stabil

Der lange Immobilienboom mit sehr niedrigen Zinsen, hoher Nachfrage und steigenden Preisen ist seit Herbst 2022 vorbei. An dessen Stelle ist wieder Normalität mit längeren Vermarktungszeiten und intensiveren Preisgesprächen zwischen Käufer und Verkäufer getreten.

Nach wie vor ist der Wunsch zum Erwerb von Wohneigentum in der Bevölkerung unverändert hoch. Aber die Erschwinglichkeit hat sich wegen der stark gestiegenen Zinsen verschlechtert. Nicht mehr alle Kaufinteressenten können sich deshalb den Kauf leisten.

Steigende Baupreise, Lieferengpässe, Fachkräftemangel im Handwerk und bei Energieberatern erschweren die Planungs- und Kostensicherheit bei Neubauvorhaben oder Investitionen in die Gebäudemodernisierung, zum Beispiel bei Kauf eines bestehenden älteren Einfamilienhauses. Auch deshalb halten sich Kaufinteressenten zurück.

Eine derartig schnelle und komplexe Markttransformation gab es am Immobilienmarkt bisher nicht. Auch wenn zunächst noch mit Preisrückgängen am Markt gerechnet werden muss, bleibt die Lage am Wohnungsmarkt stabil.

Bei den Kaufpreisen gehen die Expertisen von Marktakteuren und Beratungsunternehmen von Rückgängen zwischen 10 und 20 Prozent aus. Das würde einem Preisniveau der Jahre 2019 bis 2020 entsprechen. Langjährige Eigentümerinnen und Eigentümer profitieren also trotzdem beträchtlich von hohen Wertzuwächsen, die in den Boomjahren 2010 bis 2022 entstanden sind.

In Deutschland herrscht Wohnungsmangel. Das Neubauziel der Bundesregierung mit 400.000 neuen Wohnungen wird nicht erreicht. Auch die Zahlen der Baugenehmigungen sinken wegen der Unsicherheiten kontinuierlich. Zwischen den Jahren 2000 und Ende 2022 ist die Bevölkerungszahl aber von 81,5 Million auf 84,3 Millionen gewachsen. Der Wohnungsdruck nimmt deshalb immer mehr zu.

Mit dem im Jahr 2020 eingeführten Gebäudeenergiegesetz (GEG) und der im Gesetzesverfahren befindlichen Novellierung mit dem Schwerpunkt neuer Heizvorschriften, verstärken sich bei sanierungsbedürftigen Gebäuden die Handlungs- und Investitionszwänge.

Die Gebäudemodernisierung wird bei Verkaufsvorhaben zum springenden Punkt bei der Preisfindung. Gleiches gilt für die Finanzierung. Die Banken informieren sich über den energetischen Zustand und richten ihre Beleihungen und Konditionen verstärkt darauf aus.

Die Königsfrage ist, wer bezahlt die energetische Sanierung? Studien gehen von Gesamtkosten von 3 bis 5 Billionen Euro bis 2045 aus.

Potenzielle Käufer fordern zunehmend Preiszugeständnisse, weil sie die Investitionen tätigen müssten. Auch Eigentümerinnen und Eigentümer die nicht verkaufen wollen, oder Vermieter einer Kapitalanlage, sollten sich mit der Frage beschäftigen. Denn wenn die Gebäude in die Jahre gekommen sind und nicht energetisch ertüchtigt werden, droht in Zukunft die Gefahr von Wertverlusten.

Lesen Sie dazu mehr in unserem Beitrag „Gebäudemodernisierung im Zeichen des Klimaschutzes“.

Kapitalanlegern kommt die momentane Marktlage entgegen, denn die Mieten steigen im Gegensatz zu den Kaufpreisen. Dadurch steigen die Renditen und machen einen Einstieg auch zum Schutz vor der Geldentwertung interessant.

Das Arbeiten im Homeoffice trägt dazu bei, dass vor allem Familien mit Kindern Immobilien in Speckgürteln von Großstädten suchen. Jüngste Studien zeigen, dass dort die Kaufpreise etwa um ein Drittel niedriger sind als in der Großstadt. Voraussetzung ist aber eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr oder eine nahegelegene Autobahn.

Wie sich die Kaufnachfrage und das Preisniveau in den 401 Landkreisen Deutschlands letztendlich einpendeln, hängt stark von regionalen Faktoren, wie der Bevölkerungs- und Altersentwicklung, dem Arbeitsmarkt und der Einkommensentwicklung, guten Verkehrsanbindungen und den ganz spezifischen Faktoren Lage und Gebäudezustand, sowie der weiteren Entwicklung des Kapitalmarktes ab.

Jochen Dörner, Geschäftsführer der Wüstenrot Immobilien GmbH (WI):

„Wir bieten allen Nutzern unseres Immobilien Depots eine fachkundige und kostenlose Beratung zu den komplexen Fragestellungen dieses Newsletter-Beitrags an und freuen uns auf gute Gespräche mit Ihnen“.