kWh/(m²a), EA-V und EEK?
Der Energieausweis
Informationen zum Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Die Entstehung des Energieausweises geht auf eine EU-Richtlinie im Jahr 2002 zurück. Mit Einführung des Energieausweises im Jahr 2009 wurde der Energieausweis in Deutschland in nationales Recht umgesetzt und rechtlich in der Energieeinsparverordnung (EnEV) in den Paragrafen 16 ff. verankert. Durch den fortschreitenden Klimawandel wurden die Vorschriften danach mehrfach an strengere Anforderungen angepasst.
Rechtsgrundlage nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Zusammen mit dem Energieeinspargesetz (EnEG) wurde die Energieeinsparverordnung im Jahr 2020 in das Gebäudeenergiegesetz überführt. Das neue GEG ist seit 01.11.2020 in Kraft. Die Vorgaben zum Energieausweis sind dort in den Paragrafen 79 bis 88 geregelt.
Der energetische Gebäudestatus im Energieausweis auf einen Blick
Auf der zweiten Seite enthält der Energieausweis eine Farbskala mit Unterteilungen in neun Energieeffizienzklassen. Der grüne Bereich steht für niedrigen Energieverbrauch und die Farbe Rot für hohen Energieverbrauch und Sanierungsbedarf. Dementsprechend sind den Farben die Effizienzklassen A+ (sehr niedriger Energiebedarf) bis H (sehr hoher Verbrauch) zugeordnet.
Die insgesamt 5 Seiten des Energieausweises enthalten wichtige Informationen, zum Beispiel relevante Gebäudedaten, berechneter Energiebedarf des Gebäudes in KWh/je m² bei Bedarfsausweisen, erfasster Endenergiebedarf des Gebäudes in KWh je m² in Verbrauchsausweisen, Empfehlungen zur Modernisierung.
Gültigkeit des Energieausweises
Energieausweise sind zehn Jahre gültig. Ältere Energieausweise, die vor Einführung des GEG ausgestellt wurden, behalten ihre Gültigkeit bis zum Fristablauf. Danach müssen sie erneuert werden.
Welcher Energieausweis ist richtig und wer darf ihn ausstellen?
In den meisten Fällen besteht bei Wohngebäuden eine Wahlfreiheit zwischen einem Verbrauchs- und einem Bedarfsausweis.
Für Wohngebäude bis zu vier Wohneinheiten, die vor der Wärmeschutzverordnung 1977 errichtet wurden, ist hingegen der Bedarfsausweis vorgeschrieben. Für denkmalgeschützte Gebäude ist kein Energieausweis erforderlich.
Ausstellungsberechtigt sind qualifizierte und zertifizierte Energieberater, zum Beispiel Ingenieure, Architekten, Schornsteinfeger.
Unterschiede zwischen Verbrauchsausweis, Bedarfsausweis und Kosten
Der Verbrauchsausweis orientiert sich am tatsächlichen Verbrauch der letzten drei Abrechnungsperioden für Heizung und Warmwasser. Üblich und zulässig ist der Verbrauchsausweis bei Mehrfamilienhäusern mit mindestens 5 Wohneinheiten (zum Beispiel Gebäude mit Eigentumswohnungen) und für Gebäude, die die Wärmeschutzverordnung von 1977 einhalten. Zu beachten ist beim Verbrauchsausweis, dass er stark vom persönlichen Nutzungsverhalten der Bewohner abhängig ist.
Die Kosten für Verbrauchsausweise liegen in der Regel unter 100 Euro (Stand 2022).
Beim Bedarfsausweis findet eine gutachterliche Prüfung von technischen Gebäudekriterien statt. Im Fokus stehen dabei besonders die Zustände von Außenwänden, Dach, Fenstern, Heizung und Haustechnik. Deshalb spiegelt der Bedarfsausweis unabhängig vom Nutzungsverhalten der Bewohner den Status der Bausubstanz und der Energieeffizienz genauer wider. Der ermittelte Endenergiebedarf informiert Kauf- und Mietinteressenten über den voraussichtlichen Energieverbrauch und die Energiekosten.
Die Kosten für Bedarfsausweise liegen bei mindestens 400 Euro (Stand 2022).
Die niedrigeren Kosten für den Verbrauchsausweis hängen mit dem geringeren Aufwand von Datenerhebungen und fachlichen Berechnungen zusammen. Er ist deshalb aber auch weniger aussagefähig.
Pflichten bei Verkauf und Vermietung für Eigentümer
Grundsatz: Energieausweise dienen ausschließlich der Information über die energetische Eigenschaft eines Gebäudes und sollen einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden ermöglichen.
Kauf- und Mietinteressenten von Wohnimmobilien sollen so in die Lage versetzt werden, sich über den Energiestatus von Gebäuden zu informieren, bevor sie eine Kauf- oder Mietentscheidung treffen.
Deshalb muss der Energieausweis bei Kauf- oder Mietobjekten bereits bei der ersten Besichtigung vorgelegt werden. Kommt ein Vertrag zustande, muss der Energieausweis dem Käufer oder Mieter übergeben werden. Zuwiderhandlungen stellen Ordnungswidrigkeiten dar und können mit einem Bußgeld bis zu 10.000 Euro belegt werden.
Immobilienanzeigen müssen die folgenden Angaben enthalten:
- die Art des Energieausweises (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis)
- die Information zum Endenergiebedarf oder Energieverbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr
- den wesentlichen Energieträger für die Heizung (Gas, Öl, Pellets, Fernwärme oder anderes)
- das Baujahr
- die Energieeffizienzklasse (entfällt bei älteren, aber noch gültigen Energieausweisen)
Die vorstehenden Verpflichtungen gelten auch für Immobilienmakler und Immobilienmaklerinnen.
Hinweis: Auf die Zuschüsse des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAfA) besteht kein Rechtsanspruch. Die Zuschussbeträge können sich ändern. Lassen Sie sich beraten.
Ein bewährter Rat ist, sich rechtzeitig vor Beginn eines Verkaufsprozesses ein möglichst aussagefähiges Bild von Art, Umfang und Investitionen der betreffenden Maßnahmen zu machen. Preisverhandlungen können so objektiver geführt werden.
Eine gute Möglichkeit, den energetischen Zustand des Gebäudes zu dokumentieren, ist die Beauftragung eines Energieberaters mit der Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (ifsp). Dieser wird in der Bundesförderung für Energieberatung für Wohngebäude vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) anerkannt und mit bis zu 80 Prozent der gutachterlichen Kosten bezuschusst.
Voraussetzung ist, dass das Gebäude mindestens 10 Jahre alt ist und dass ein zertifizierter Energieberater mit der Erstellung beauftragt wird. Der Honorarzuschuss beträgt für Ein- und Zweifamilienhäuser maximal 1.300 Euro und für größere Gebäude bis 1.700 Euro. Zudem gibt es einen Zuschuss von bis zu 500 Euro, wenn der Energieberater seinen Bericht persönlich beim Eigentümer oder bei Eigentümergemeinschaften vorträgt.
Mit dem Instrument des individuellen Sanierungsfahrplans (isfp) erhalten Wohnungseigentümer einen hochwertigen Bericht über vorgeschlagene energetische Maßnahmen, Investitionen, Energieeinsparpotenzial und Förderzuschüsse bei den Maßnahmen.
Es besteht keine Verpflichtung zur Durchführung des individuellen Sanierungsfahrplans. Die vorgeschlagenen Maßnahmen können in einem Zug oder in Schritten realisiert werden.
Auch die Wirkung von energetischen Sanierungen und sonstigen Modernisierungen ist zu erwähnen: Die Marktwerte der Gebäude profitieren, ganz im Gegensatz dazu, wenn sie unterlassen werden.
