Der Modernisierungszug nimmt Fahrt auf

Die Weichen bei der Gebäudemodernisierung sind gestellt

Nach langen Diskussionen über das Heizungsgesetz tritt es nun zum 01.01.2024 in Kraft. Millionen Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnimmobilien können nun rechtssicher planen.

Die besonderen Härten, bekannt geworden als Sanierungszwänge für ältere Gebäude mit schlechter Energiebilanz, sind in Deutschland entfallen. Auch gegen die Pläne der EU, die Regeln noch schärfer auszulegen, regen sich nationale Widerstände.

Die wichtigsten Beschlüsse des Heizungsgesetzes ab 2024:

• In Neubaugebieten (Bauantrag ab 01.01.2024) müssen neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden.
• Für Bestandsheizungen gibt es keine sofortige Austauschpflicht. Intakte Öl- und Gasheizungen können weiterhin betrieben werden. Falls die Heizung kaputt geht und nicht mehr repariert werden kann, oder falls sie älter als 30 Jahre ist, gelten Übergangslösungen und eine Austauschpflicht von fünf Jahren.
• Kommunen müssen ihre Bürgerinnen und Bürger darüber aufklären, welche Optionen der Wärmeversorgung sie im Rahmen von Wärmplänen haben (zum Beispiel Fernwärme). Dafür sind Fristen für 2026 und 2028 festgelegt.
• Vermieterinnen und Vermieter können Kosten für Neuanschaffung der Heizungen anteilig bis maximal 10 Prozent auf Mieterinnen und Mieter umlegen. Diese Modernisierungsumlage wird allerdings auf 50 Cent pro Monat und Quadratmeter gedeckelt.
• Der Bund fördert den Umstieg auf Heizen mit erneuerbaren Energien mit Zuschüssen, die es nun auch für Eigentümergemeinschaften geben soll.

Darüber hinaus wird an der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gearbeitet. Neben der Förderung für einen Heizungstausch sind auch zahlreiche Einzelförderungen für energetische Effizienzmaßnahmen im Bundeshaushalt 2024 vorgesehen. Bei Redaktionsschluss gab es hierzu jedoch noch keinen Beschluss.

Seit 1977 wurden die Anforderungen an den Wärmeschutz in Form von mehreren Wärmeschutzverordnungen und Energieeinsparverordnungen ständig verschärft. Ziel war, dass der Gebäudebestand von knapp 20 Millionen Gebäuden jährlich mit einer Sanierungsrate von zwei Prozent energetisch ertüchtigt werden sollte.

Die Realität ist ernüchternd. Die Sanierungsrate liegt bei nur 0,83 Prozent. 80 Prozent des Gebäudebestands gelten deshalb in unterschiedlich starker Ausprägung als sanierungsbedürftig. Die größte Gruppe entfällt auf die Effizienzklassen E bis H, die in den Energieausweisen auswiesen werden und zumeist vor Einführung der ersten Wärmeschutzverordnung im Jahr 1977, oder bis zur dritten Wärmeschutzverordnung im Jahr 1995 gebaut wurden.

Reaktionen des Immobilienmarktes
Die Kaufnachfrage wird sich wesentlich stärker an bestehenden Effizienzstandards als in der Vergangenheit orientieren. Der Bundesverband energieeffiziente Gebäudehülle e.V. hat für das Jahr 2022 festgestellt, dass Immobilien mit geringem Energieverbrauch durchschnittlich 22 Prozent höhere Verkaufspreise erzielen, als Vergleichsobjekte mit schlechter Gebäudehülle. Man kann es auch umdrehen und den Trend mit Preisnachlässen in vergleichbarer Höhe beschreiben.
Diese Entwicklung nimmt in Zukunft Fahrt auf.

Brennpunkt Energieeffizienz
Der große Sanierungsstau deutet darauf hin, dass die Eigentümerinnen und Eigentümer in der Vergangenheit in größeren Teilen versäumt haben, ihre Immobilien rechtzeitig fit für den Klimawandel und – durch eigene erneuerbare energetische Lösungen – unabhängig von Lieferung und Preisen fossiler Brennstoffe zu machen.

Deshalb haben bei Kaufinteressenten in Zukunft die folgenden Fragen höchste Priorität:

Wie kann ich Energiekosten senken und wer finanziert die energetische Sanierung, damit die Energiekosten sinken?
In der langen Boomphase und vor Ausbruch des Ukraine-Kriegs, haben solche Fragen nur eine geringe Rolle gespielt. Viele Verkäufer / Käufer haben das Thema vernachlässigt, weil die Bauzinsen sehr niedrig, der Kauf und die Finanzierung deshalb erschwinglich waren und die Preise ständig stiegen. Manche Investition floss eher in die Verbesserung des Wohnkomforts, als in die energetische Ertüchtigung.

Angesichts des großen Sanierungsstaus von rund 15 Millionen Gebäuden und dem Wandel vom Verkäufer- zum Käufermarkt, kommen auf die Eigentümerinnen und Eigentümer jetzt große Herausforderungen zu. Die Kaufinteressenten fordern Preisnachlässe, damit sie den Kaufpreis für die bestehende Immobilie plus Modernisierungsinvestitionen angesichts der hohen Zinsen finanzieren können. Die Banken machen Baufinanzierungen von stimmigen Konzepten abhängig.

Betroffene Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer brauchen deshalb einen Plan.

• Wo steht mein Immobilienvermögen in Zukunft am örtlichen Markt?
• Wie hoch ist geschätzt mein Sanierungsstau?
• Wie schütze ich mein Immobilienvermögen am besten, wenn ich noch lange in meiner Immobilie leben möchte?
• Welche Optionen habe ich im Alter, wenn ich wohnen bleiben und das Immobilienerbe erhalten möchte?
• Soll ich als private Vermieterin bzw. privater Vermieter die Immobilie halten, investieren, oder besser verkaufen, bei allem was auf mich zukommt (Verschärfung Mietpreisbremse, Beteiligung an den CO2-Kosten)?

Wir beraten Sie gerne und umfassend zu diesen und allen anderen Fragen rund um Ihre Immobilie. Informieren Sie sich auch, in welcher Energieeffizienzklasse Ihre Immobilie im Energieausweis eingeordnet ist.