Gebäudemodernisierung im Zeichen des Klimaschutzes

Gebäude verursachen in Deutschland nach Mitteilung des Bundesumweltamtes etwa 30 Prozent der schädlichen CO₂-Emissionen und etwa 35 Prozent des Endenergieverbrauchs. Eine deutliche Reduktion dieser Werte ist deshalb ein Gebot für besseren Klimaschutz und für geringere Energiekosten durch energetische Sanierungen von Wohngebäuden.

In Deutschland gibt es 19,3 Millionen Wohngebäude. 16,1 Millionen Wohngebäude entfallen auf Ein- und Zweifamilienhäuser, 3,2 Millionen auf Mehrfamilienhäuser. Zusammengenommen beinhalten die Gebäude 43 Millionen Wohnungen.

Deutschland will bis 2045 klimaneutral sein. Um das zu erreichen, müsste die Sanierungsrate der Gebäude, die seit Einführung der Energieeinsparverordnung (EnEV) im Jahr 2007 jährlich lediglich bei 1 Prozent des Gebäudebestandes lag, in den verbleibenden 21 Jahren verdoppelt werden. Nach voneinander unabhängigen Berechnungen zweier Beratungs- bzw. Forschungsinstitute sind dafür Investitionen zwischen 3 und 5 Billionen Euro erforderlich.

Weil die Zeit drängt, sollen die Vorgaben für die Gebäudemodernisierung verschärft werden. Dies betrifft primär Heizanlagen, bekannt als Heizungsgesetz. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt aber bereits jetzt vor, dass Heizungen, die älter als 30 Jahre alt sind, ausgetauscht werden müssen. Im Jahr 2023 sind davon Heizungen betroffen, die 1993 oder davor eingebaut wurden.

Die 2. Novelle des GEG (Heizungsgesetz) stieß im Gesetzgebungsverfahren auf starke Kritik. Die Regierungskoalition hat sich deshalb am 13.06.2023 entschlossen, das Gesetzesvorhaben mit weniger scharfen Leitplanken in den Bundestag zur Beratung einzubringen. Das Ergebnis der Beratungen stand bei Redaktionsschluss noch nicht fest.

Das EU-Parlament hat im März d.J. beschlossen, dass alle Gebäude der EU bis 2030 die Energieeffizienzklasse E und bis 2033, die Energieeffizienzklasse D erreichen sollen. Die Energieeffizienzklasse ist auf Energieausweisen ausgedruckt, die nach den Vorschriften des GEG ausgestellt wurden.

Der Druck auf die Immobilieneigentümer steigt

Der Gebäudebestand in Deutschland ist überaltert. Rund 80 Prozent der Wohngebäude wurden bis 1990 und davor gebaut. Studien gehen deshalb davon aus, dass dieser Bestand sanierungsbedürftig ist.

Die geschätzten Sanierungskosten liegen je nach Gebäudealter und Zustand zwischen 800 und 1.500 Euro pro m² Wohnfläche. Bei angenommenen 1.000 Euro pro m² und einer Wohnfläche von 150 m² eines Einfamilienhauses läge die erforderliche Investitionssumme bei 150.000 Euro. Der Sanierungsumfang umfasst neben dem Heizungstausch i.d.R. Dachsanierungen, Gebäudedämmungen und Fenstertausch.

Der zeitliche Sanierungsdruck für Gebäude der Energieeffizienzklassen E bis H ist nach den Vorstellungen der EU am stärksten.

Wie geht man als Immobilieneigentümer sinnvoll vor?

Zunächst muss unterschieden werden, ob es sich um ein Ein- oder Zweifamilienhaus oder um eine Eigentumswohnung handelt. Denn nur bei den Ein- und Zweifamilienhäusern kann der Eigentümer selbst entscheiden. Bei Eigentumswohnungen entscheidet die Eigentümerversammlung, weil es sich um Gemeinschaftseigentum handelt.

Wegen der Komplexität einer Gebäudemodernisierung ist die Einschaltung von Architekten, Ingenieuren und Energieberatern unerlässlich.

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bezuschusst einen Großteil der Kosten, wenn ein Energieberater mit der Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) beauftragt wird.

Der Sanierungsfahrplan enthält Beschreibungen und Begründungen von Maßnahmen, Kostenschätzungen und einen Förderspiegel, welche staatlichen oder kommunalen Förderprogramme angeboten werden.

Der Vorteil des Immobilieneigentümers besteht darin, dass er eine qualifizierte Grundlage für Investitionsentscheidungen an die Hand bekommt. Weiter ist er nicht verpflichtet, die Maßnahmen auch durchzuführen. Er kann alles auf einmal machen, oder Schritt für Schritt über versetzte Zeiträume.

Sanierungsbedarf zu negieren oder lange auszusitzen ist nicht ratsam. Denn dadurch entsteht ein wachsender Wertverlust.

Jochen Dörner, Geschäftsführer der Wüstenrot Immobilien GmbH (WI):

„Wir bieten allen Nutzern des Immobiliendepots eine kostenlose Immobilienbewertung mit optionaler Berücksichtigung des Modernisierungsstandes an. Dies ersetzt natürlich nicht die Arbeit eines Gutachters und Energieberaters.

Sie haben damit die Möglichkeit, den Wertverlauf Ihrer Immobilie mit oder ohne Modernisierung darzustellen und sich eine wichtige, erste Orientierung zu verschaffen.“

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