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Ostseeblick inklusive – Großes MFH mit Ferien-/ Langzeitvermietung und Selbstnutzer-Potential
Zins und Renditehäuser | 23747 Dahme
Eckdaten der Immobilie
Kosten
Objektbeschreibung
In ruhiger Feldrandlage und nur einige Gehminuten von der Ostsee entfernt präsentiert sich dieses vielseitige Mehrfamilienhaus auf einem ca. 1.160 m² großen Eigenlandgrundstück. Das um 1900 errichtete Ursprungsgebäude wurde insbesondere zwischen 2005 und 2015 umfangreich erweitert, umgebaut und modernisiert. Auch in den darauffolgenden Jahren wurden fortlaufend weitere Investitionen in die Immobilie vorgenommen.
Der heutige Bestand bietet sechs wohnlich genutzte, separat zugängliche Einheiten unterschiedlicher Größe. Die abwechslungsreichen Grundrisse, die eigenen Zugänge sowie vorhandene Balkone und Terrassen eröffnen interessante Möglichkeiten für Kapitalanleger und Eigennutzer, insbesondere aufgrund der hohen Wohnraumnachfrage im Bereich Dahme. Aus einzelnen Bereichen des Hauses genießt man zudem einen unverbaubaren Blick auf das Wasser.
Die Immobilie bietet unterschiedlichen Nutzungsperspektiven: Nach den vorliegenden Informationen ist eine Ferienvermietung möglich, sofern die Immobilie zugleich durch den Eigentümer selbst bewohnt wird – dies entspricht der aktuellen Nutzung. Ohne Eigennutzung ist eine dauerhafte Vermietung der Wohnungen vorgesehen. Gerade aufgrund der strandnahen Lage, der unterschiedlichen Wohnungsgrößen und der angespannten Nachfrage nach Mietraum stellt auch die klassische Vermietung ein attraktives Konzept dar. Die konkrete Zulässigkeit des jeweils beabsichtigten Vermietungsmodells erläutern wir gerne im persönlichen Gespräch.
Der tatsächliche Bestand weicht in einzelnen Punkten von der vorliegenden Genehmigungsplanung ab. Gemäß den vorhandenen Bauunterlagen sind fünf Wohneinheiten genehmigt. Eine ursprünglich zusammenhängende Wohnung (Nr. 1) wurde zwischenzeitlich in zwei separate Wohnungen unterteilt.
Darüber hinaus wurde die im EG an den ursprünglichen Hausbestand angrenzende, in den Bauunterlagen als Wohnung 2 ausgewiesene Einheit inzwischen ihrer bisherigen Wohnnutzung entzogen und wird aktuell als Abstell- beziehungsweise Lagerbereich genutzt.
Im Gegenzug wurden die in der Genehmigungsplanung als Abstellräume ausgewiesenen Flächen im DG wohnlich hergerichtet und zu einer in sich geschlossenen zweiten Einheit im DG zusammengeführt. Zu ihm gehören neben den ausgebauten Innenräumen auch ein Balkon- und ein Terrassenanteil- ursprünglich der anderen DG-Wohnung zugeordnet. Die wohnlich gestaltete Dachgeschosseinheit umfasst insgesamt ca. 51,58 m², bestehend aus ca. 43,19 m² Innenfläche sowie ca. 8,39 m² Balkon- und Terrassenanteilen.
Nach Angaben des Eigentümers wurde diese veränderte Nutzung gegenüber dem Bauamt angezeigt. Eine schriftliche Genehmigung oder behördliche Bestätigung liegt in den derzeit verfügbaren Unterlagen jedoch nicht vor. Maßgeblich bleibt daher zunächst der dokumentierte Genehmigungsstand, nach dem es sich bei den betreffenden Flächen im DG um Abstell- und Gemeinschaftsflächen und bei der Einheit im Erdgeschoss um Wohnraum handelt. Da keine Wohnung einem Mietverhältnis unterliegt, ist die Immobilie unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Punkte hinsichtlich der Nutzung frei gestaltbar.
Wir helfen und unterstützen sehr gerne bei Änderungsplanungen und Gesprächen mit Behörden soweit überhaupt erforderlich.
Die vorhandene Aufteilung ermöglicht insgesamt ein ausgesprochen flexibles Nutzungskonzept. Neben der dauerhaften Vermietung bietet sich eine Kombination aus Eigennutzung und (Ferien-)vermietung an. Das Objekt ist in einem guten Zustand, sodass keine umfangreichen Sanierungsarbeiten anstehen und sofort bezogen oder vermietet werden kann. Es sind lediglich kleinere planungstechnische und je nach Geschmack optische Anpassungen notwendig.
Bei Interesse stellen wir Ihnen gerne die vorhandenen ObjektUuterlagen und das Expose für weiterführende Information zur Verfügung und vereinbaren mit Ihnen ein Besichtigungstermin vor Ort.
Lage
Die Immobilie befindet sich im Ostseebad Dahme im Kreis Ostholstein und verbindet eine angenehm ruhige Feldrandlage mit kurzen Wegen zum Strand, zur Promenade und zum Ortszentrum. Dahme zählt mit seinem langen Sandstrand, der Seebrücke und seinem vielseitigen Freizeit- und Gastronomieangebot zu den etablierten Ferienorten an der schleswig-holsteinischen Ostseeküste.
Vom Gruber Weg aus sind der Strand, die Promenade und die Dahmer Seebrücke in ca. 10 bis 12 Gehminuten beziehungsweise ca. 3 Fahrminuten erreichbar. Ein Lebensmittelmarkt im Ortszentrum liegt ca. 8 Gehminuten oder ca. 1 bis 2 Fahrminuten entfernt. Auch Restaurants, Cafés, Bäckereien und weitere Einrichtungen des täglichen Bedarfs befinden sich im näheren Ortsbereich und sind überwiegend bequem zu Fuß oder mit dem Fahrrad erreichbar.
Die Lage am Rand der vorhandenen Bebauung sorgt zugleich für ein vergleichsweise ruhiges und offenes Wohnumfeld. Der Blick über die angrenzenden Flächen und der aus einzelnen Wohnungen vorhandene Blick in Richtung Ostsee unterstreichen den besonderen Charakter des Grundstücks.
Auch die Makrolage ist für Kapitalanleger interessant. Über die B 501 und die Anschlussstelle Lensahn besteht eine gute Verbindung an die A 1 und damit in Richtung Lübeck, Hamburg und Fehmarn. Das Ostseebad Grömitz ist mit dem Pkw in ca. 15 Minuten erreichbar. Nach Lensahn mit seiner Autobahnanbindung und weiteren Einkaufsmöglichkeiten beträgt die Fahrzeit ca. 17 Minuten, nach Oldenburg in Holstein ca. 19 Minuten. Lübeck ist bei normaler Verkehrslage in ca. 45 Minuten, Kiel in ca. 60 Minuten und Hamburg in ca. 90 Minuten erreichbar.
Dahme profitiert sowohl von seiner touristischen Bekanntheit als auch von seiner gewachsenen Ortsstruktur. Die Ostseeküste gehört zu den nachfragestärksten Urlaubsregionen Schleswig-Holsteins und verzeichnet seit Jahren ein hohes Gäste- und Übernachtungsaufkommen. Davon profitieren Immobilien mit strandnaher Lage und flexiblen Nutzungsmöglichkeiten.
Neben der touristischen Nachfrage ist auch die dauerhafte Wohnnutzung für Kapitalanleger interessant. In den beliebten Küstenorten steht nur begrenzt dauerhaft verfügbarer Wohnraum zur Verfügung. Die verschiedenen Wohnungsgrößen des Hauses sprechen unterschiedliche Zielgruppen an und bieten damit gute Voraussetzungen für eine langfristig ausgerichtete Vermietung.
Sofern die rechtlichen Voraussetzungen und eine entsprechende Eigennutzung erfüllt sind, kommt ergänzend eine Ferienvermietung einzelner Einheiten in Betracht. Ohne Eigennutzung bietet sich insbesondere die klassische Langzeitvermietung an. Die Kombination aus Ostseenähe, guter regionaler Erreichbarkeit und unterschiedlichen Nutzungsperspektiven macht den Standort besonders für Kapitalanleger interessant.
Ausstattung
Ursprungsbaujahr ca. 1900
ca. 1.160 m² Eigenlandgrundstück
fünf genehmigte Wohneinheiten (die große wurde geteilt) – somit sechs derzeit wohnlich genutzte Einheiten
Insgesamt 380,12m² Wohn- und Nutzfläche, davon Wohnfläche ca. 337m² (nach DIN277, offizielle Abstellwohnung im DG rausgerechnet)
zusätzlicher Abstellbereich im Erdgeschoss (Wohnung 2 statt DG-Abstellbereich)
Vollständig separate Wohnungszugänge
teilweise Balkone und/oder Terrasse vorhanden
Ostseeblick aus ausgewählten Wohnungen
Gemeinschaftliche Dachterrasse mit ca. 12,46 m²
Überdachter Grill-, Kamin- und Sitzbereich
Doppelcarport, errichtet ca. 2005
Gasbrennwerttherme aus 2024
PV-Anlage mit 6,4 kWp
Weitere Pkw-Stellmöglichkeiten
Kleiner Teilkeller beziehungsweise Technikbereich
Teilmobiliar nach Absprache übernehmbar
Separate Wasserzähler
Glasfaserleitung nach Eigentümerangabe in der Straße
Aufteilung im heutigen Bestand:
Wohnung 1:
2 Zimmer, Küche, Bad und Balkon, ca. 42,72 m²
Wohnung 2:
3 Zimmer, Küche und Bad, ca. 54,16 m²
Abstellbereich im Erdgeschoss:
2 Zimmer, Küche und Bad, ca. 34,87 m² – aktueller Feuchtigkeitsschaden durch darüberliegende Dachterrasse mit kleinen Undichtigkeiten
Wohnung 3:
2 Zimmer, Küche und Bad, ca. 35,66 m²
Wohnung 4:
2 Zimmer, Küche, Bad und Terrasse, ca. 51,89 m²
Wohnung 5 im Dachgeschoss:
4 Zimmer, Küche, Dusche, separates WC und Balkon, ca. 96,78 m²
Wohnung 6/wohnlich gestaltete Dachgeschosseinheit:
2 Zimmer, Küche, Bad, Balkon und Terrassenanteil, insgesamt ca. 51,58 m²; davon ca. 43,19 m² Innenfläche und ca. 8,39 m² Außenflächen
Die heutigen Wohnungen 1 und 2 sind durch die Teilung der ursprünglich ca. 96,88 m² großen Wohnung 1 entstanden. Der Abstellbereich im Erdgeschoss ist in der Genehmigungsplanung als Wohnung 2 ausgewiesen. Die derzeit als Ferienwohnung genutzte Dachgeschosseinheit ist dagegen lediglich als Abstell- und Gemeinschaftsfläche genehmigt. Schriftliche bauaufsichtliche Bestätigungen für die geänderten Nutzungen und die Wohnungsteilung liegen derzeit nicht vor.
Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen:
umfangreiche An-, Um- und Ausbauten zwischen ca. 2005 und 2015
Veränderung und Neugestaltung der Raumaufteilungen
Erneuerung beziehungsweise Überarbeitung der Dacheindeckung
Erneuerung beziehungsweise Ergänzung der Dachdämmung
Erneuerung von Heizungsleitungen und Heizkörpern im Anbau, im übrigen Gebäude teilweise
Erneuerung der Bodenbeläge, überwiegend 2016
Erneuerung von Türzargen und Türblättern, überwiegend 2016
Modernisierung verschiedener Bäder, überwiegend 2016
weitgehende Erneuerung der Elektroinstallation 2016
Erneuerung der Küchen im ab 2016
Erneuerung der Hausanschluss-Wasserleitung 2018
Erneuerung eines Balkons/Veranda im Erdgeschoss 2020
weitere Bad- und Bodenmodernisierungen im Erdgeschoss 2023
Photovoltaikanlage mit 2 x 3,2 kWp (auch als 6,4 kWp möglich), installiert 2023
Gas-Brennwertheizung mit ca. 300-Liter-Warmwasserspeicher, erneuert 2024
rund 60 % der Kunststofffenster zwischen 2005 und 2025 erneuert
teilweise dreifach verglaste Fenster aus den Jahren 2018 bis 2024
laufende Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten an den einzelnen Einheiten
Noch einzuplanende Arbeiten betreffen nach den vorliegenden Angaben einzelne Wohnungseingangstüren, einen Teil der Fenster, die Befestigung von Stellplatzflächen sowie eine Terrassenabdichtung über der aktuell als Abstellbereich genutzte WE 3
Die Flächenangaben beruhen auf einer Berechnung nach DIN 277 und sind nicht ohne Weiteres mit einer Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung gleichzusetzen.
Ihr Ansprechpartner
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Energieausweis
108,76 kWh/(m²·a)
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