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Visionäres Architekturjuwel trifft auf Wohnen und Arbeiten mit inspirierendem Panoramablick
Haus | 66482 Zweibrücken
Eckdaten der Immobilie
Kosten
Objektbeschreibung
Willkommen in Ihrem zukünftigen Traumdomizil im Herzen von Zweibrücken. Bereits beim Betreten empfängt Sie ein offener Wohnflur, der nahtlos in den beeindruckenden Wohnbereich übergeht. Hier, im weit über 50m² großen Herzen des Hauses, erleben Sie ein außergewöhnliches Raumgefühl: Rund sieben Meter hohe Decken und die durchgehende Fensterfront eröffnen Ihnen einen unvergleichlichen Panoramablick über Zweibrücken. Abend für Abend taucht die untergehende Sonne den Raum in ein warmes, blutrotes Licht. Ob aufziehende Gewitterfronten, Wetterwechsel oder Sonnenuntergänge – von diesem Wohnbereich aus beobachten Sie die Natur wie aus einer Loge heraus und genießen dabei die geschützte Geborgenheit dieses besonderen Hauses.
Die Villa wurde bewusst auf den Sonnenuntergang ausgerichtet und verbindet Arbeiten und Wohnen auf ca. 565m² Wohn- und Nutzfläche. Der durchdachte Grundriss vermittelt Großzügigkeit, ohne sich zu verlieren, und schafft gleichzeitig angenehme Rückzugsorte mit Privatsphäre.
Der Wohnbereich umfasst ca. 240m² Wohn- & wohnlich ausgebaute Nutzfläche mit insgesamt 7 Zimmern. Darunter befindet sich der ca. 190m² große, separat nutzbare Gewerbebereich, der ursprünglich als Praxis diente und später als Büro vermietet wurde. Mit hoher Wahrscheinlichkeit lässt sich diese Fläche unkompliziert zu weiterem Wohnraum umnutzen – ideal beispielsweise für Mehrgenerationenwohnen oder ein großzügiges Zweifamilienhaus. Zusätzlich besteht die Möglichkeit, den Bereich mittels angrenzender Kellerräume um ca. 45m² zu erweitern.
Der weitläufige Garten erstreckt sich über ein zusätzliches Baugrundstück. Durch die besondere Hanglage genießen Sie ein hohes Maß an Privatsphäre und sind weitestgehend vor fremden Blicken geschützt. Der gewachsene Baum- und Buschbestand bietet die perfekte Grundlage, um dieses außergewöhnliche Grundstück mit neuer Pflege wieder in voller Pracht erblühen zu lassen.
Auch im Inneren überzeugt die Immobilie mit intelligenten Details: Zwei nebeneinanderliegende Zimmer mit eigenem Flur und Badezimmer schaffen eine kleine Einlieger-Einheit – ideal für Kinder, Gäste oder Angehörige. Direkt angrenzend befindet sich der Elternbereich, geschickt getrennt und dennoch harmonisch eingebunden. Weitere Rückzugsorte bieten das seitlich integrierte Büro sowie das wohnlich ausgebaute Dachgeschoss mit ca. 60m² wohnlich ausgebaute Nutzfläche zzgl. weiterer Stauraumflächen.
Wichtiger Hinweis zu den veröffentlichten Bildern: Ein Teil der in den Portalen veröffentlichten Bilder wurde digital visualisiert bzw. mittels moderner Home-Staging-Technik bearbeitet, um Ihnen die Wirkung der Immobilie nach einer möglichen Modernisierung besser veranschaulichen zu können. Teilweise wurden beispielhaft Möblierungen, Farbgestaltungen oder Modernisierungsvarianten dargestellt. Gerne laden wir Sie dazu ein, das vollständige Exposé anzufragen, um zusätzlich die originalen, unveränderten Objektbilder zu erhalten.
Was wir Ihnen nicht verschweigen möchten: Der Wohnbereich der Immobilie ist optisch und gestalterisch größtenteils in seiner Zeit stehen geblieben und bedarf umfangreicher Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen. Insbesondere die komplette Gartenanlage, die Terrassenbeläge sowie große Teile des Wohnbereiches sollten modernisiert und zeitgemäß überarbeitet werden. Ebenso empfehlen wir perspektivisch den Austausch der Fenster sowie eine umfassende optische Neugestaltung der Wohnräume.
Gleichzeitig ist jedoch wichtig zu betonen, dass das Haus zu seiner Bauzeit in einem sehr hochwertigen Standard errichtet wurde. Durch die dauerhafte Nutzung und Vermietung des Gewerbebereichs innerhalb der letzten Jahrzehnte befindet sich insbesondere dieser Bereich bereits heute weitestgehend in einem modernen und gepflegten Zustand. Umfangreichere Sanierungsmaßnahmen beziehen sich daher überwiegend auf die darüberliegenden Wohnbereich.
Lage
Die Alte Steinhauser Straße vereint repräsentatives Wohnen in exklusiver Nachbarschaft mit der Nähe zu allen Einrichtungen des täglichen Lebens. Hier trifft ein gehobenes Villenviertel auf moderne Infrastruktur, Bildungseinrichtungen und optimale Verkehrsanbindung – eine der besten Lagen, die Zweibrücken zu bieten hat.
Dank der Genialität der Sackgassenlage, die ein Höchstmaß an Ruhe und Privatsphäre garantiert, können Sie die Vorzüge eines abgeschiedenen Wohnens genießen, ohne auf die Annehmlichkeiten der Stadt verzichten zu müssen.
Für den täglichen Bedarf sind mehrere Supermärkte in der Nähe, die alle in weniger als einem Kilometer erreichbar sind. Dies garantiert eine bequeme Versorgung mit Lebensmitteln und anderen Notwendigkeiten.
Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist optimal, mit mehreren Bushaltestellen in unmittelbarer Nähe. Die nächste Bahnstation ist ebenfalls nur etwa einen Kilometer entfernt, was eine schnelle Verbindung in die umliegenden Städte ermöglicht. Für Autofahrer bietet die nahegelegene Autobahnauffahrt einen schnellen Zugang zum überregionalen Straßennetz.
In der Freizeit bietet der nahegelegene Rosengarten eine idyllische Möglichkeit zur Erholung im Grünen. Sportbegeisterte finden in der Umgebung zahlreiche Sportstätten, darunter ein Sportcenter und die Ignaz-Roth-Sporthalle, die in wenigen Minuten erreichbar sind.
Für Geschäftsreisende oder Vielflieger ist der Flughafen Zweibrücken in etwa 4 Kilometern Entfernung schnell erreichbar, was internationale und nationale Reisen erleichtert.
Diese Immobilie bietet somit eine ideale Kombination aus städtischer Infrastruktur und naturnaher Erholung, die den Alltag angenehm und komfortabel gestaltet. Die einzigartige Sackgassenlage rundet das Angebot ab und macht dieses Zuhause zu einem wahren Rückzugsort.
Die Nähe zu den Autobahnen A8 und A62 sowie den Bundesstraßen B10 und B270 sorgt für eine schnelle Erreichbarkeit der umliegenden Städte wie Homburg, Kaiserslautern oder Saarbrücken. Der Hauptbahnhof Zweibrücken bietet zusätzlich direkte Bahnverbindungen in die Region.
Mit dem Campus Zweibrücken der Hochschule Kaiserslautern verfügt die Stadt über eine wichtige Hochschul- und Forschungseinrichtung, die das Bildungsangebot von Grundschulen bis Gymnasien und Berufsschulen ideal ergänzt. Auch Kindergärten und Kitas sind zahlreich im Stadtgebiet vorhanden und gut erreichbar.
Mikrolage / Wohnumfeld
Die Alte Steinhauser Straße gehört zu einer der begehrtesten Wohnlagen in Zweibrücken. Das Umfeld ist geprägt von stilvollen Villen, großzügigen Einfamilienhäusern und gepflegten Gärten, die ein ruhiges und gehobenes Wohnambiente schaffen.
Die Sackgassen- und Hanglage sorgt nicht nur für Privatsphäre und geringe Verkehrsbelastung, sondern auch für eine exklusive Nachbarschaft, die von Eigentümern geprägt ist, die Wert auf Architektur, Ruhe und Wohnqualität legen. Hier lebt man in einem Viertel, das sich durch Repräsentativität und wertbeständige Immobilien auszeichnet.
Infrastruktur & Anbindung
Schulen & Kitas: Alle Schulformen von der Grundschule über Realschule, Gymnasium bis hin zur Berufsbildenden Schule sind innerhalb weniger Fahrminuten erreichbar.
Hochschule & Universität: Der Campus Zweibrücken der Hochschule Kaiserslautern ist per Auto, Bus oder Fahrrad in kurzer Zeit angebunden.
Nahversorgung: Supermärkte, Apotheken, Ärzte und Gastronomie sind im Stadtgebiet in wenigen Minuten zu erreichen.
Freizeit & Lebensqualität
Neben der hervorragenden Infrastruktur bietet die Lage auch hohen Freizeitwert: Spazier- und Radwege, Sportanlagen, Grünflächen und Parks sind leicht erreichbar. Gleichzeitig genießt man den Komfort einer städtischen Lage, ohne auf Ruhe und Erholung zu verzichten.
Ausstattung
Ihr zukünftiges Zuhause profitiert bis heute davon, dass bereits bei der Errichtung auf ein für die damalige Zeit außergewöhnlich hohes Maß an Qualität und Güte geachtet wurde. Lassen Sie sich daher nicht ausschließlich von dem optisch in die Jahre gekommenen Erscheinungsbild des Wohnbereiches täuschen. Die Immobilie verfügt über eine hochwertige Grundsubstanz. Besonders wichtig hervorzuheben ist hierbei die klare Trennung zwischen dem bereits laufend modernisierten Gewerbebereich und dem deutlich sanierungsbedürftigeren Wohnbereich. Während sich die umfangreicheren Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen überwiegend auf die ca. 240m² Wohn- und wohnlich ausgebaute Nutzfläche beziehen, befindet sich der ca. 190m² große Gewerbebereich bereits heute in einem weitestgehend modernen und gepflegten Zustand. Durch die dauerhafte gewerbliche Nutzung innerhalb der letzten Jahrzehnte wurden dort fortlaufend Modernisierungen vorgenommen.
Die Dacheindeckung befinden sich augenscheinlich in technisch gutem Zustand. Es ist davon auszugehen, dass Ihnen das Dach noch gut und gerne ca. 15 Jahre erhalten bleibt. Im Zuge einer späteren Neueindeckung empfehlen wir die zusätzliche Aufstockung der Dämmung.
Sicherungskästen und Zähleranlagen wurden innerhalb der letzten Jahre bereits modernisiert und entsprechen augenscheinlich einem zeitgemäßen technischen Standard.
Die Personalküche sowie eine große Toilette im Gewerbebereich wurden bereits saniert. Besonders interessant: Dank der vorhandenen Zu- und Abwasseranschlüsse in zahlreichen Räumen des Gewerbebereichs lassen sich die Flächen flexibel und individuell an unterschiedlichste Nutzungskonzepte anpassen.
Parkplatzsituation: Insgesamt stehen Ihnen zwei Außenstellplätze, drei Carportstellplätze sowie eine Doppelgarage zur Verfügung. Zusätzlich kann direkt vor der Immobilie problemlos an der Straße geparkt werden – ideal auch bei stärkerem Besucher- oder Kundenverkehr.
Innerhalb der letzten Jahre wurden ca. 60.000€ in die vollständige Erneuerung der Heizungsanlage investiert – ein bedeutender Schritt in Richtung ökologisches und energiesparendes Wohnen.
Verbaut wurde unter anderem:
– moderne Pelletheizung inkl. großzügigem Warmwasserspeicher
– Pelletspeicher samt automatischer Fördertechnik
– hochwertiges Wasserfiltersystem
– umfangreich erneuerte wasserführende Leitungen
Installierte Wasseraufbereitungsanlage:
– Permatrade PT-PV25 – Primus Vital
– physikalische Wasserbehandlung mit Kalkschutzfunktion
– hochwertige Edelstahlverrohrung
Pelletheizung – Technische Daten:
– Hersteller: KWB (Kraft und Wärme aus Biomasse)
– Modell: Pelletfire Plus Typ MF2 S50
– Leistungsbereich: ca. 20–80kW (erweiterbar auf ca. 95kW)
– automatische Brennstoffzufuhr
– automatische Flugascheaustragung
– integriertes Wärmemanagement mit 2 Heizkreisen
– Pufferspeicher KWB EmpaCompact 1000
– Frischwasserstation KWB EmpaFresh 40
– hydraulischer Abgleich bereits durchgeführt
Wir wollen Ihnen jedoch nicht verschweigen, dass insbesondere der Wohnbereich der Immobilie umfangreich renoviert und modernisiert werden sollte. Die hierfür kalkulierten Maßnahmen wurden bereits mit ca. 180.000€ preislich berücksichtigt.
Hierzu zählen insbesondere:
– Austausch bzw. Sanierung sämtlicher Fenster
– umfangreiche Gart
– Überarbeitung bzw. Erneuerung der Terrassenbeläge
– Pflasterarbeiten im Bereich der Stellplätze
– Putzarbeiten an der Fassade inkl. neuem Fassadenanstrich
– perspektivisch Aufstockung der Dachdämmung bei späterer Neueindeckung
Im Gewerbebereich:
– ggf. Modernisierung der Kundentoiletten
– teilweise Erneuerung von Bodenbelägen
– kleinere optische Modernisierungsmaßnahmen
Im Wohnbereich:
– umfangreiche Sanierung der ca. 240m² Wohnfläche sowie der wohnlich ausgebauten Nutzfläche
– Erneuerung der Bodenbeläge in den Zimmern
– Sanierung der beiden großen Badezimmer
– Modernisierung des Gäste-
Sonstige Angaben
Kaufmännische Einordnung:
Beim Kaufpreis von 840.000 € ergeben sich für die 430 m² Hauptflächen (240 m² Wohnen + 190 m² Gewerbe) ca. 1.953 €/m² Wohn-/Gewerbefläche. Rechnet man Modernisierungen von ca. 180.000 € hinzu, liegt der Wert bei rund 2.372 €/m². Angesichts der besonderen Architektur, der umfangreichen Zusatzflächen und des großen Grundstücks in erstklassiger Lage sowie der flexiblen Nutzbarkeit der Flächen ist das Angebot marktgerecht und fair. Abschläge allein mit Verweis auf diese Positionen bieten keinen Spielraum.
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Energieausweis
360,40 kWh/(m²·a)
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