Immobilien-Kapitalanlagen zählen zu den beliebtesten Anlageformen. 14,5 Millionen vermietete Wohnungen befinden sich im Eigentum privater Anleger. Mit zwei Dritteln Anteil an den 22 Millionen vermieteten Wohnungen Deutschlands sind sie die größte Gruppe. Die Investition wird im Allgemeinen in Zusammenhang mit Wertstabilität, Sicherheit und Rendite gesehen. Wer sich für ein Immobilieninvestment entscheidet, sollte vor und nach dem Kauf wichtige Investitionsregeln beachten und sich persönlich klare Ziele setzen.
Persönliche Fragestellungen vor dem Kauf
| Haltedauer | Muss die Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt wieder verkauft werden? |
| Volatilität | Welche Wertentwicklungen erwarte ich? |
| Werterhalt | Kann ich auf lange Dauer Instandhaltung und Modernisierung leisten? |
| Finanzierung | Wie können Zinsrisiken minimiert und die Entschuldung beschleunigt werden? |
| Steuern | Wie kann ich profitieren und wo könnte der Ertrag geschmälert werden? |
Die wichtigsten Regeln des Immobilieninvestments selbst:
Beim Immobilienerwerb zum Zwecke der Vermietung kommt es in erster Linie auf die nachhaltige Vermietbarkeit, also auf die dauerhafte Mietnachfrage, den erzielbaren Mietpreis, die Rendite und die Wertentwicklungsperspektiven an. Empfehlenswert ist deshalb, sich mit den nachfolgenden Fragen zu beschäftigen:
Fragen zur Immobilie vor und nach dem Kauf
| Lage | Wie ist eine Wohnlage zu beurteilen? |
| Bauliche Standards | Welcher Gebäudestandard trifft zu? |
| Miethöhe | Wann gilt die Marktmiete und wann die ortsübliche Vergleichsmiete? |
| Rendite | Welche Rendite-Erwartungen gibt es? |
| Rendite-Monitoring | Welches Rendite-Steigerungspotenzial gibt es gleich oder später? |
| Mietvertrag / Mietrecht | Wie wird ein Mietvertrag rechtssicher abgeschlossen? |
| Eigentümergemeinschaften | Welche Rückschlüsse lassen sich aus Wirtschaftspläne, Abrechnungen und Teilungserklärung ziehen? |
| Instandhaltung | Sind bei einer Gebrauchtimmobilie ausreichende Instandhaltungsrücklagen vor dem Kauf vorhanden? |
| Reparaturstau | Stehen Reparaturen an, die Negative Auswirkungen auf den Immobilienwert habe? |
Wichtig zu wissen ist, dass es bei vermieteten Ertragswertimmobilien immer Zusammenhänge zwischen den einzelnen Immobilien-Fragen gibt. Zum Beispiel wirken sich Qualitäten von Wohnlagen, bauliche Standards, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen bestehender Immobilien und etwaige Reparaturstaus sowohl auf die Höhe der ortsüblichen Miete als gleichzeitig auch auf den Ertragswert aus.
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