Preisanpassung! Haus mit Gewerbeeinheit in Garstedt mit Ausbaupotenzial zur exklusiven Stadtvilla!

Objektbeschreibung

Zum Verkauf steht hier eine entwicklungsstarke Immobilie in Toplage von Norderstedt. Der Charme der großzügigen 70er Jahre Villa ist zu erahnen und mit einem Neubau kaum zu ersetzen. Das Gebäude besitzt zahlreiche hochwertige Materialien im Innenraum (z.B. Natursteine, Holzeinbauten, Stoffe) und Retro-Fliesen sowie schöne Treppen, die grundsätzlich erhaltenswert sind.

Das Gebäude wurde voll unterkellert und verfügt über einen offenen Grundriss im Erdgeschoss sowie über ein Walmdach mit ausgebautem Dachgeschoss.

Die renovierungsbedürftige Villa bietet Ihnen auf drei Etagen ca. 264 qm Wohn- sowie ca. 60 qm Gewerbefläche (bspw. für eine Arztpraxis) und eine ca. 50 qm große Schwimmhalle. Die gesamte Wohn- und Nutzfläche beträgt ca. 421 qm. Dieses Potential gilt es durch eine Kernsanierung zu einer repräsentativen und großzügigen Stadtvilla nach Ihren Wünschen weiter zu entwickeln.

Der großzügige und offen gestaltete Grundriss im Erdgeschoss ist ohne jeden Zweifel ein seltenes, repräsentatives Immobilien-Highlight. Hier erwarten Sie ein ca. 18 qm großes Entrée mit Gäste-WC, ein ca. 65 qm großes Wohnzimmer mit offenem Kamin und direktem Zugang auf eine ca. 40 qm große Süd-Terrasse sowie ein offen gestalteter ca. 26 qm großer Küchen- und Essbereich. Zusätzlich befindet sich im Erdgeschoss ein abgetrennter Elternschlafbereich mit Badzimmer und Zugang zu einem Süd-Balkon sowie ein gesondertes kleines Zimmer für bspw. ein Büro oder Kleinkind.
Das Gebäude weist im Erdgeschoss keine Anzeichen von Feuchtigkeit auf.

Im Dachgeschoss befinden sich 4 Zimmer und ein Bad. Aufgrund der niedrigen Stehhöhe innerhalb der Räume wäre eine Anhebung des Dachstuhls bzw. wegen der stärkeren Materialien ein neuer Dachstuhl empfehlenswert. Ferner könnte die Raumaufteilung optimiert werden, so dass bspw. eine ca. 100 qm große „Kinderetage“ entsteht. Hier wäre auch ein zusätzliches Zimmer für ein Au-pair denkbar.
Durch einen Dachausbau würde sich ebenfalls die wohnliche Nutzfläche oder ggf. die Wohnfläche (je nach Baugenehmigung) des Gebäudes erhöhen.

Das Souterrain könnte als Geschoss zu Wohnzwecken oder für einen Gewerbebereich komplett ausgebaut werden.

Im hinteren Bereich des Souterrains befindet sich eine großzügige Schwimmhalle, die u.a. über eine separate Wendeltreppe zu erreichen ist. Ob die Technik und Abdichtungen des Schwimmbades noch funktionieren, konnte nicht geklärt werden. Ohnehin empfiehlt sich aus energetischen Gründen die Nutzung eines Schwimmbades heutzutage nicht mehr. Jedoch könnte durch Überbau der Schwimmbadöffnung mit einem Bodenbelag und der Nutzung des Raumes darunter, ein ca. 50 qm großer Fitness- und Wellnessbereich mit eigener Terrasse und Zugang zum Garten oder ein schönes Studio für andere Zwecke entstehen. Ferner sind im Souterrain eine Sauna, gute Stau- und Lagermöglichkeiten sowie die Zentralheizungsanlage vorhanden.

Im vorderen Bereich des Souterrains befindet sich eine Praxis, die über das Entrée der Villa sowie einen separaten Zugang zu erreichen ist. Hier würde sich eine gewerbliche Nutzung oder eine Einliegerwohnung anbieten.

Die Doppelgarage mit Außenstellplätzen befindet sich auf einem eigenen Grundstück. Eine Herstellung weiterer Außenstellplätze ist denkbar. Der Garagenbereich (ca. 212 qm) könnte ggf. auch eine andere Nutzungsoption erhalten und durch eine Auffahrt im vorderen Grundstücksbereich mit Parkoptionen ersetzt werden.

Das Gebäude ist mit konventionellen Heizkörpern ausgerüstet. Eine Modernisierung auf eine Fußbodenheizung ist selbstverständlich möglich. Als Hauptenergieträger dient Gas.

Das Objekt ist freigezogen, aber nicht beräumt.

Erfüllen Sie sich Ihren Traum von einer besonderen Stadtvilla direkt vor den Toren Hamburgs.

Objektausstattung

Besondere Highlights:

+ Grundriss für optimale Raumaufteilung in Wohn-, Eltern-, Kinder- und Gewerbebereich
+ nicht einsehbarer und pflegeleichter Garten in Süd-Ausrichtung
+ großzügiger Vorgarten mit schöner Zuwegung zum Hauseingang

+ ca. 18 qm repräsentatives Entrée mit Gäste-WC
+ ca. 65 qm Wohnbereich mit großzügigem Kamin
+ ca. 26 qm offener Küchen- und Essbereich
+ ca. 40 qm nicht einsehbare Süd-Terrasse mit Überdachungsmöglichkeit und Feuerstelle
+ ca. 48 qm separater Elternbereich im EG mit Bad und Süd-Balkon sowie abgetrenntem kleinen Zimmer für bspw. ein Büro oder Baby
+ ca. 90 bis 110 qm im DG mit 4 Zimmern und Bad
+ ca. 60 qm im UG für Schwimmbad, Wellness und Fitness oder Gästebereich
+ ca. 60 qm im UG mit 3 Zimmern, WC und separatem Eingang (bspw. für ein Gewerbe oder als Einliegerwohnung)

+ neuwertige Gasheizung von Buderus (2017)
+ Doppelgarage und 2 PKW-Außenstellplätze
+ ggf. Option für weitere PKW-Außenstellplätze

Objektlage

Mit inzwischen fast 80.000 Einwohnern ist Norderstedt die fünftgrößte Stadt in Schleswig-Holstein. Ob Picknick bei den Wackelschafen, hoch hinaus auf dem Kletterspielplatz oder baden im ARRIBA Erlebnisbad – in Norderstedt wird es durch ein vielfältiges Naherholungsgebiet nie langweilig. Vor allem wegen seiner direkten Lage am nördlichen Stadtrand Hamburgs, erfreut sich Norderstedt einer stetig steigenden Beliebtheit.

Die zum Verkauf stehende Stadtvilla befindet sich in einer Sackgasse am Ende einer schmale Wohnstraße im Ortsteil Garstedt. Die Zufahrt kann ggf. bequem über eine kleine Privatstraße abgehend vom "Lütjenmoor" erfolgen. Die Lage ist besonders zentral sowie hervorragend angebunden, aber dennoch ruhig.

Kindergärten, Schulen aller Art, darunter die bekannte Willy-Brandt-Schule mit gymnasialer Oberstufe sowie eine gute Ärzteversorgung sind neben Restaurants und allen Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs im Wohnumfeld zu finden. Ebenfalls befindet sich das beliebte Herold-Center nur wenige hundert Meter entfernt. Der angrenzende Willy Brandt Park lädt außerdem zu Spaziergängen ein.

Durch die etwa 8 Gehminuten entfernte U-Bahnhaltestelle Garstedt (Linie U1) verfügt die Stadtvilla über eine hervorragende Anbindung an den ÖPNV. Mit der U-Bahn erreichen Sie in circa 20 Minuten Hamburg-Eppendorf und in circa 30 Minuten die Hamburger Innenstadt. Die Bushaltestelle Görlitzer Weg ist nur etwa 5 Gehminuten entfernt. Mit dem Auto erreichen Sie die Hamburger Innenstadt über die A7 in ca. 35 Minuten.

Entfernungen (ca.):
- Zur Autobahnauffahrt A7 Flensburg/Hannover: 10 Autominuten
- Bushaltestelle: 5 Gehminuten
- Hamburger Airport: 15 Autominuten
- KiTa: 5 Gehminuten
- Grundschule Lütjenmoor: 3 Gehminuten
- Willy-Brandt-Schule: 3 Gehminuten
- Coppernicus-Gymnasium: 10 Geh- bzw. 4 Fahrradminuten
- REWE: 5 Gehminuten
- ARRIBA Erlebnisbad & Saunadorf: 15 Geh- bzw. 5 Fahrradminuten und 3 Autominuten

*Sanierungskosten*
Aufgrund der Rückstände in der Instandhaltung und Modernisierung wurde ein Kurzgutachten bei einem Hamburger Bausachverständigen beauftragt. Das Kurzgutachten stellen wir gern nach einer Besichtigung zur Verfügung. Ebenso ist ein direkter Kontakt zum Gutachter nach Absprache möglich. Aufgrund der guten Lage des Objekts, könnte sich durch eine Kernsanierung ein erhebliches Wertsteigerungspotenzial ergeben.

Ebenfalls könnte darüber nachgedacht werden, das Bestandsgebäude abzureißen, jedoch die Kellerräumlichkeiten zu erhalten (wegen der vorhandenen Grundfläche) und darauf ein neues Gebäude zu erstellen. Vermutlich würde ein Neubau in dieser Größenordnung einen Betrag von 750.000 Euro kosten. Sollten Sie Hilfe bei der Sanierung bzw. Bebauung benötigen, dann können wir Ihnen gern einen Architekten empfehlen.


*Förderung Sanierung*
Wer heute ein Haus energetisch sanieren oder modernisieren möchte, dem stehen viele Möglichkeiten zur Förderung offen. Denn neben dem Bund, den Ländern und den Kommunen unterstützen auch Energieversorger Hausmodernisierer mit attraktiven Darlehen oder Zuschüssen. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) macht es dabei einfacher, die passenden Mittel zu finden. Denn diese fasst Angebote, die lange Zeit bei BAFA oder KfW beheimatet waren, in einem Programm zusammen.
Wir beraten Sie gern über die Fördermöglichkeiten bei der Haussanierung.


*Besichtigung*
Machen Sie sich selbst ein Bild von diesem schönen Objekt und vereinbaren Sie jetzt Ihren individuellen Besichtigungstermin. Besichtigungen sind nach Absprache und unter Einhaltung der Infektionsschutzmaßnahmen möglich. Es werden nur Einzeltermine durchgeführt.
Bitte wahren Sie außerdem Diskretion und sehen vom Betreten des Grundstücks ohne unsere Begleitung ab.


*Maklercourtage*
Die Nachweis- oder Vermittlungsprovision beträgt für den Käufer 3,57% des notariell beurkundeten Kaufpreises inklusive 19% Mehrwertsteuer und ist sofort fällig und verdient durch die notarielle Beurkundung. Wir weisen bereits jetzt darauf hin, dass wir für den Verkäufer ebenfalls in gleicher Höhe provisionspflichtig tätig sind. Zwischenverkauf ist nicht ausgeschlossen.